澳洲房产知识：市政费缴纳通知单上的数字代表什么？

这些价值评估会以相关调研为基础，例如对比房产的近期售价。在每个偶数年份的1月1日，当地政府便使用政府估价（CIV）或净年值（NAV）计算出每套房产的市政费用。

在计算市政费时，澳大利亚每个州和领地的政府均采用不同的估值数据进行计算。

维多利亚州税务局根据土地价值（土地不包括任何建筑）来计算土地税。（如适用）

新南威尔士州的当地政府部门表示，当计算市政费时，政府可选择以下价值为计算依据：土地价值、土地价值+固定金额（因房产而异）或土地价值（有最低金额限制）。

在西澳，估价局每三年更新一次房产的总租值（GRV）。

总租值（GRV）是假设将房产租出而获得的年收益，市政府用它来计算房产的市政费。

什么是政府估价？

政府估价（CIV）指的是土地价值和所有资本增值，包括建筑物。

维多利亚州共有79个地区政府，其中73个都将政府估价（CIV）作为“市政费计算方法”，Makin 说。而其余6个则使用净年值（NAV）来计算市政费。

什么是净年值？

如果一个城市拥有大量租赁房产，那么当地政府通常会使用净年值（NAV）计算房产的市政费。例如墨尔本市，包括中央商务区。Makin解释道，墨尔本市政府采用房产的年度租金价值作为计算基础，且其法定的净年值（NAV）相当于住宅房产市值的5%。如果是商业房产，那么通常根据年租金来计算净年值（NAV）。

什么是总租值？

在西澳，总租值（GRV）的数据是由估价局确定的。该数据是指假设将房产租出而预计获得的年收益，并且此数据3年更新一次。

用当地政府每年确定年度预算时设定的“rate in the dollar”乘以总租值（GRV），便可计算出房主本年应缴纳的市政费。

那么rate in the dollar是如何确定的呢？

业主需支付的费用取决于其房产的市值，但也与其它因素有关，比如当地政府对基础设施、服务设施以及组织机构的年度预算。

“市政府用这些数据来确定房产的rate in the dollar。”Makin解释道。

通俗地说，每个政府要先确定本财年需征收的税款金额，然后用这个金额除以该市所有需纳税房产的总价值，以此计算出rate in the dollar，之后用所得数据乘以每套房产的净年值（NAV）或政府估价（CIV）或总租值（GRV），便可算出市政费。

举例证明

下面介绍一个生活中的实例：2014-2015年，墨尔本市需征收的税款为3.99亿澳元，其中市政费需达到2.265亿澳元。使用净年值（NAV）作为计算基础，便可得出，住宅房产需支付的金额是其净年值（NAV）的4%，商业房产需支付的金额是其净年值（NAV）的4.6%。

有时候，最新的市政费可能低于之前的一次，那么原因何在呢？

虽然，政府估价（CIV）、总租值（GRV）、净年值（NAV）和土地价值从侧面反映出了房产的价值，但却不一定代表实时市值。换而言之，一套房产的政府估价（CIV）为50万澳元，当房产在售时，或许有买家愿意出价60万澳元或者40万澳元购买，取决于最近的市场情况。

当地与澳洲国内的新闻事件、企业的关停和开设可快速导致房价飙升或骤降，但两年一次的市政评估报告是无法反映出此情况的。